La valeur du droit au bail constitue l’élément essentiel et incontournable de l’indemnité d’éviction lorsque le locataire, auquel le bailleur a donné congé, a pu se réinstaller dans un autre local sans perdre sa clientèle.
La perte du droit au bail doit être indemnisée …
Lorsque le locataire est titulaire d’un bail commercial de 9 ans, il doit percevoir une indemnité d’éviction si, au bout des 9 ans, le propriétaire lui donne congé (c. com. art. L. 145-14). C’est un des principaux atouts, pour le locataire, du statut des baux commerciaux.
En pratique, la valeur du droit au bail constitue l’élément principal de l’indemnisation lorsque le déplacement de l’activité est possible sans perte de clientèle.
Pour autant, ce droit est souvent source de contentieux entre le propriétaire et le locataire.
… même si le locataire a trouvé un nouveau local aussi bien et moins cher
Parmi les nombreux contentieux concernant l’évaluation de l’indemnité d’éviction, une affaire récemment tranchée par la Cour de cassation attire l’attention.
Dans cette affaire, le propriétaire estimait que le locataire, qui s’était rapidement réinstallé dans un nouveau local sans perdre de clientèle, ne pouvait pas réclamer l’indemnisation de la valeur du droit au bail sur l’ancien local car son nouveau bail était plus avantageux : pour une superficie équivalente, le loyer était moindre ; au demeurant, le locataire n’avait pas eu à payer de droit d’entrée.
Saisie de ce contentieux, la Cour de cassation a rejeté l’argument du propriétaire.
La Cour a rappelé que, en application de l’article L. 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction devait comprendre notamment la valeur marchande du fonds de commerce. En conséquence, l’indemnité d’éviction devait nécessairement être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire était évincé, ce droit au bail étant un élément de son fonds de commerce.
Cass. civ., 3e ch., 13 octobre 2021, n° 20-19340
