Si des dégradations sont constatées lors de l’état de sortie des lieux, le propriétaire peut refuser de restituer le dépôt de garantie sans avoir rien à prouver et alors même que le locataire avait accepté de prendre le local « en l’état. »

A l’expiration de son bail commercial, un locataire réclame au propriétaire la restitution du dépôt de garantie. Le propriétaire s’y oppose en raison des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie.

Le bailleur souligne que dans le bail, le locataire a pris l’engagement :

« – de prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent à la signature des présentes et de les rendre en fin de bail en bon état de toutes réparations » ;

« – de maintenir en bon état d’entretien l’ensemble des lieux loués et notamment les devantures et fermetures, de faire procéder à la peinture de celles-ci aussi souvent qu’il sera nécessaire et au moins une fois tous les trois ans ».

Les juges retiennent que, si l’état des lieux de sortie montre effectivement des dégradations, le propriétaire n’établit pas pour autant que ces dégradations seraient imputables au locataire. Ils condamnent donc le propriétaire à verser le dépôt de garantie au locataire. Le propriétaire forme alors un pourvoi.

La Cour de cassation constate que, selon le bail, le locataire s’obligeait à rendre les locaux en fin de bail en bon état de toutes réparations.

En outre, la Cour souligne que, en application de l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En conséquence, la Cour de cassation censure la condamnation du propriétaire.

Cette jurisprudence n’est pas nouvelle et la Cour de cassation a déjà eu l’occasion de juger que c’était au locataire de prouver qu’il n’était pas responsable des dégradations commises, et non au bailleur de prouver la faute du locataire (cass. civ., 3e ch., 28 janvier 2004, nos 02-11814 et 02-14429).

En pratique

Il est donc important, lors de la signature d’un bail commercial, de lire avec attention les clauses relatives à l’entretien des locaux. En effet, le bail peut, tout à la fois, imposer au locataire de prendre les locaux « en l’état » et de les rendre en bon état de toutes réparations.

Cass. civ., 3e ch., 13 octobre 2021, n° 20-18331